ПАВЕЛ ПОБЕРЕЖНЮК, ректор Новосибирской академии развития:

- В Новосибирске активно идет строительство офисных центров. Многие из них возводятся на средства, привлеченные от частных инвесторов. Впоследствии, когда бизнес-центр будет построен и сдан в эксплуатацию, у него будет масса собственников - кто-то будет владеть помещением в 20 кв. м, кто-то - в 200 кв. м. И эта ситуация содержит в себе существенные опасности.

Продавая площади в собственность частным инвесторам, бизнес-центр по сути передается в управление «колхозу», то есть некой группе людей, которые не являются профессионалами в данной области, и арендный бизнес для них не является основным. Вместе с тем ситуации, требующие участия единого управляющего, возникают постоянно. Например, один из арендаторов поцарапал стены в коридоре. Кто будет платить за проведение косметического ремонта? Каждый собственник нацелен на максимизацию собственного дохода и не заинтересован в увеличении затрат. Но ухудшение состояния здания негативно влияет на его привлекательность для арендаторов и в перспективе может снизить доходы собственников от аренды. Однако в реальности долгосрочные цели часто не принимаются во внимание.

Основные сложности начнутся в процессе эксплуатации здания. Ситуация такова, что проект бизнес-центра разрабатывают строители, часто на основе своего интуитивного видения и в ситуации благоприятной конъюнктуры рынка, когда спросом пользуются практически любые помещения. Ошибки, которые были допущены в концепции объекта, проявятся позднее, когда конкуренция существенно возрастет. И скорректировать их сможет лишь единый управляющий - собственник объекта или управляющая компания. Она закажет исследование маркетологам, проведет реконструкцию объекта или его репозиционирование. Коллективу мелких собственников такую задачу не осилить, поскольку каждый из них заботится о получении дохода сегодня и не готов от него отказаться. И если два-три собственника здания еще могут договориться, то 30-40 - вряд ли.

Сдать в аренду площади в бизнес-центрах, тем более новых, сегодня не проблема. Однако не факт, что так будет всегда. При увеличении количества бизнес-центров произойдет снижение доходов инвесторов. И решать эти проблемы каждому собственнику придется самостоятельно, поскольку его квадратные метры - его маленький бизнес.

Интересно и то, что, если строительная компания уже продала часть помещений в бизнес-центре нескольким мелким инвесторам, она уже не сможет привлечь туда крупного собственника, способного купить значительные площади. Крупному собственнику участие в «колхозе» невыгодно, поскольку управляемость зданием как бизнесом при этом существенно затрудняется и доходность заведомо ниже.

На мой взгляд, перспектива в том, чтобы передавать управление объектом профессионалам и привлекать управляющую компанию еще на стадии проектирования. Инвесторам же продавать не квадратные метры, а долю в бизнесе. То есть необходимо делать ставку не на рост стоимости квадратного метра, а на доходность бизнеса.