Управление коммерческой недвижимостью в Сибири изначально являлось прерогативой самих застройщиков. Но уже сегодня они приходят к пониманию того, что управление — это не только поиск арендаторов, но и большое количество других вопросов, связанных с жизнеобеспечением объекта. Этот пробел готовы восполнить внешние управляющие компании, имеющие большой опыт в работе с коммерческой недвижимостью. Однако девелоперы пока неохотно сдают позиции. Какая стратегия окажется более перспективной — комплексная работа с недвижимостью от постройки до управления, или специализация на управленческих функциях — выясняла ЕКАТЕРИНА ДМИТРИЕВА.

Размежевались

По словам коммерческого директора международной аутсорсинговой компании «Содексо» (Sodexho) Максима Лесниченко, «в связи с ростом экономического потенциала региона и его привлекательности для бизнеса, в последние годы на территории Сибири повысился спрос на качественную коммерческую недвижимость». Это, в свою очередь, служит причиной того, что в регионе анонсировано большое количество новых проектов в сфере коммерческой недвижимости в результате прихода профессиональных игроков федерального и международного уровня. Таким образом, самостоятельное управление недвижимостью сдает позиции.

По мнению исполнительного директора учебно-научно-инновационного комплекса строительно-технологического факультета АлГТУ Валентины Крючковой, «московские компании начинают проникать на рынок коммерческой недвижимости города Барнаула, открывая торговые комплексы с использованием франчайзинговой технологии. Чаще всего для управления такими объектами привлекается и московская управляющая компания, осуществляющая управление на тактическом и оперативном уровнях». Пока это основной путь вхождения московских управляющих компаний в регионы Сибири, поскольку сегодня владельцы коммерческой недвижимости еще не готовы передать ее во внешнее управление. Кроме того, по словам представителя омской сервейинговой компании «Элеон» Сары Мунаевой, «в регионе недостаточно крупных современных офисных центров класса «А» и «В«, а также торговых площадей, поэтому нечего пока делить между московскими и местными УК». Таким образом, «московский» сегмент рынка остается достаточно замкнутым.

Однако и сибирские девелоперы не особенно стремятся к интеграции. Сегодня большинство девелоперов все еще предпочитают самостоятельное управление недвижимостью, создавая при этом собственную управляющую структуру. По оценкам управляющего партнера London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрия Золина, доля собственников, предпочитающих этот вариант, достигает 85%.

Основные различия в подходе местных и московских компаний к управлению коммерческой недвижимостью заключаются в понимании самого термина «управление». Наиболее широко трактуют его именно УК федерального уровня. Так, по словам Максима Лесниченко, «наша компания внедряет комплексные решения по эксплуатации объектов недвижимости (Integrated Facilities Management), подразумевающие не просто оказание услуг клиенту, но интеграцию в его бизнес — иначе говоря, управляющая компания ставит перед собой те же цели, к достижению которых стремится компания-клиент». Так, по данным Дмитрия Золина, комплекс мероприятий в рамках доверительного управления включает в себя взаимодействие с арендаторами, координацию и контроль эксплуатирующих структур на объекте, продвижение и развитие объекта, представление интересов собственника, юридическое и бухгалтерское сопровождение, а также подготовку финансовой отчетности.

В Сибири деятельность по управлению коммерческой недвижимостью имеет более узкие рамки. Флагманом в этом процессе остается Новосибирск, который более активно развивается в сегменте коммерческой недвижимости. Это, в свою очередь, влечет за собой необходимость повышения степени привлекательности объекта прежде всего за счет грамотного управления. Одной из задач является обеспечение надежного функционирования всех технических систем здания, однако если говорить о функционировании объекта не как здания, а как коммерческой недвижимости, то основное внимание уделяется работе с арендаторами. Имеющаяся в структуре компании собственная служба аренды формирует концепцию торгового или бизнес-центра, собирает предварительную информацию о потенциальных арендаторах, производит отбор и отслеживает ассортиментный перечень арендатора, чтобы он не пересекался с предложениями других компаний. Наконец, третье ключевое направление — это имиджевая реклама объекта.

А вот другие сибирские регионы пока только стоят на пороге развития такого сегмента, как управление коммерческой недвижимостью. По словам Сары Мунаевой, «на фоне строительного бума офисных и торговых площадей ни застройщики, ни потенциальные покупатели не задумываются о том, кто и как будет управлять объектами. Тенденция остается прежней: задумал — построил — обслуживаю». По данным Валентины Крючковой, «в Барнауле практически нет компаний, которые специализировались бы на управлении коммерческой недвижимостью. Подобные услуги представлены как брокеридж — сдача в аренду площадей». Признает этот факт и Руслан Чернов (Кузбасс): «В нашу компанию неоднократно поступали предложения по клинингу и брокериджу недвижимости. Но не было ни одного предложения от управляющей компании полного цикла».

Сами управимся?

Представители застройщика, имеющего в своей структуре управляющую компанию, полагают, что самостоятельное управление недвижимостью имеет целый ряд преимуществ. У внешней управляющей компании просто нет таких возможностей для тесного взаимодействия с подрядчиками еще на этапе строительства, которые позволяют внести изменения в планировочные решения с тем, чтобы потребности клиентов были удовлетворены более полно. Кроме того, внешняя управляющая компания, которая может быть уволена через какой-то период времени, не ощущает такого объема ответственности за то, чем она владеет и управляет, как собственник. Руслан Чернов отмечает также, что «часть наших объектов имеет площадь 300–1500 кв. м, что не позволяет управляющей компании экономить на издержках и делать свою услугу доступной для нас». В случае же привлечения управляющей компании федерального уровня необходимо понимать, что управленцы из Москвы не знают специфики региона, в первую очередь по конкурентной среде — необходимо изучать рынок, чтобы предлагать правильную ценовую политику, чтобы предлагать услуги соответствующего качества. Практически единственным решением может стать создание управляющего подразделения одним из собственников объекта, когда количество этих собственников достаточно велико — внешней управляющей компании будет просто трудно разобраться в отношениях между ними. Так, по словам исполнительного директора УК «Фирма Техноком» Юрия Беляева, именно выработка и реализация общего решения большого количества собственников является основной проблемой деятельности этой компании.

Своей сильной стороной местные управленцы называют также кадровый состав: как замечает Руслан Чернов, «возникают типичные проблемы с персоналом на удаленных от центра объектах. Рынок труда управленцев зданиями еще не сформировался». При этом в ситуации, когда компания давно работает на этом рынке, она взрастила грамотных специалистов, знающих специфику управления коммерческой недвижимостью именно в Сибири, она априори оказывается в более выгодном положении.

Впрочем, Дмитрий Золин придерживается других взглядов на истинные причины самостоятельного управления коммерческой недвижимостью. По его мнению, основными мотивами создания собственной управляющей компании являются: наличие в составе активов недвижимости, стремление диверсифицировать бизнес и повысить доходы от недвижимости, дефицит на рынке профессионального предложения, либо опасение потерять контроль над имуществом и финансовыми потоками при передаче в доверительное управление. Валентина Крючкова еще жестче формулирует последний мотив: «К сожалению, текущая экономическая ситуация не позволяет управляющим компаниям работать полностью открыто, и это, безусловно, оказывает определенное влияние на то, что собственники коммерческой недвижимости не готовы привлекать сторонние управляющие компании к сотрудничеству». Последствиями этого вполне могут стать недостаточная компетентность менеджмента, нечеткое распределение функций, отсутствие планирования, низкое качество сервиса, а это приведет к тому, что будет происходить частая ротация арендаторов, появятся высокие эксплуатационные издержки.

По мнению Максима Лесниченко, «при передаче всего комплекса услуг управляющей компании на предприятии упрощается процесс управления вспомогательными службами, управленческий персонал получает возможность сконцентрироваться на своей основной деятельности». Привлечение профессиональной управляющей компании обеспечит не только эффективное использование недвижимости, но и повысит привлекательность здания для арендаторов за счет его высокой степени комфортности. Дмитрий Золин в перечень основных преимуществ внешней управляющей компании включает наличие большого опыта реализованных проектов, владение информацией по развитым рынкам, отработанные технологии управления недвижимостью и кадровый состав, имеющий стратегическое видение развития объекта.

Однако, по словам Руслана Чернова, «в нашей компании мы строго отслеживаем себестоимость затрат на один квадратный метр площади. И мы видим, что наши затраты при самостоятельном управлении ниже, чем при привлечении управляющей компании». Помимо прочих преимуществ самостоятельного управления коммерческой недвижимостью, основная причина — сокращение финансовых затрат: в своей компании можно устанавливать более жесткий контроль над затратами и поступлениями.

Компромиссным решением было бы привлечение в качестве консультантов управленцев из Москвы и Санкт-Петербурга, где управление коммерческой недвижимостью более развито: управленцы топ-должностей осуществляют стратегическое планирование, и здесь, возможно, был бы полезен человек столичного масштаба, чтобы он видел перспективы развития рынка. Ведь мировые тенденции все равно рано или поздно приходят в Сибирь.

Крупнейшие компании Сибири, занимающиеся

управлением коммерческой недвижимостью

Компания	Регион	Выручка в 2006 году, тыс.руб	Выручка в 2005 году, тыс.руб.	Прирост, %
Спутник НН	Красноярский край	89 491	82 746	8
Сибдальсвязь-Енисей	Красноярский край	83 531	8 377	897
Монолитхолдинг	Красноярский край	46 505	24 051	93
Экопластсервис	Новосибирская область	32 140	23 816	35
Производственно- эксплуатационная служба	Кемеровская область	25 767	15 145	70
Восток-Инфра	Томская область	25 004	20 117	24
Управляющая компания	Кемеровская область	20 978	21 387	-2
Эргоном	Новосибирская область	19 056	32 517	-41
Управляющая компания-2	Кемеровская область	10 337	2 612	296
Азия Плюс	Иркутская область	3 159	2 800	13
ИнЭК	Новосибирская область	3 072	нет данных	:
ОТС	Томская область	2 852	2 522	13
Айсберг-2004	Красноярский край	1 987	1 908	4

Источник:СПАРК Интерфакс

Отдадим в хорошие руки

Тем не менее вслед за появлением крупных знаковых объектов — офисных центров, складских комплексов, мультиплексов — неизбежно развитие рынка услуг управляющих компаний. Пока же крупные объекты, которым действительно требуется профессиональное управление, можно пересчитать по пальцам. Однако в дальнейшем, как полагает Руслан Чернов, «рантье и девелоперы должны будут сфокусироваться на основной деятельности — строительстве, инвестициях, что приведет к аутсорсингу управляющих услуг и спровоцирует дальнейшее развитие этого рынка». При этом последним звеном, которое собственники будут готовы отдать на управление, будут арендные отношения объектов недвижимости, поскольку они более других затрагивают финансовую часть. Однако, по словам Сары Мунаевой, «для этого необходимо перейти «психологический порог« передачи имущества в чужие руки, тогда приходит осознание того, что грамотное управление объектом — важная составляющая успешного ведения бизнеса, а значит, этим должны заниматься профессионалы».

Вполне вероятно, что в этом вопросе сибирские компании будут следовать общемировым тенденциям: так, по словам Дмитрия Золина, уже сегодня в Санкт-Петербурге и Москве арендаторы особое внимание уделяют наличию управляющей компании. Согласен с ним и Руслан Чернов, уверенный, что «подтверждением высокой классности бизнес-центра является передача такого объекта управляющей компании с известным именем». Таким образом, по его мнению, появление действительно крупных и значимых объектов неизбежно спровоцирует приход на рынок серьезных игроков. Впрочем, по мнению Сары Мунаевой, вряд ли это произойдет в ближайший год: она полагает, что услуги управляющих компаний скорее всего будут востребованы на уже функционирующих объектах.