На рынке жилья Новосибирска новая тенденция: цены на новостройки растут значительно быстрее, чем на «вторичном» рынке. Некоторые аналитики прогнозируют, что если на первичном рынке сохранятся такие же темпы роста, то, возможно, в 2007 году цены на «первичку» сравняются с ценами на готовое жилье. Сейчас минимальное предложение покупки квартиры «на нуле» составляет 39 тыс. руб. за кв. м, новостройки на этапе сдачи стоят столько же, сколько некоторые квартиры повышенной комфортности на «вторичке», — 45–50 тыс. руб. за кв. м.

Фото Аркадия УВАРОВА

«Вторичку» продаем по тем же ценам, что и жилье на «нулевом« цикле», — говорит генеральный директор «Центрального агентства недвижимости» Олег Харченко. Темпы роста на первичном рынке ускорились полгода назад. Быстрорастущую привлекательность «первички» отмечают и строительные компании, и риэлтеры. «В настоящее время стало более привлекательно приобретать новое жилье, даже если необходимо ждать его сдачи. Оно имеет ряд преимуществ перед «вторичным«. Это и современные технологии строительства, и возможность перепланировки и создания собственного интерьера, и престижность проживания в новостройке», — утверждает пресс-секретарь компании «СтройМастер« Татьяна Бобровникова.

Олег Харченко отмечает, что со второй половины 2006 года застройщики изменили стратегию продаж: они стараются не продавать жилье как можно дольше, увеличивая цену. «В январе-феврале 2007 года некоторые застройщики умудрились поднять цены на 30%», — приводит пример Харченко. Директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов соглашается с коллегой: «На вторичном рынке цена квадратного метра всегда была выше, чем на первичном. Однако в последние годы наметилась новая тенденция: цены на первичном рынке начали расти быстрее. Причем цены вторичного жилья в некоторой степени приостановились».

У этой тенденции есть несколько причин. Помимо привлекательности первичного строительного рынка, эксперты называют растущий интерес к ипотеке. Хотя, по информации Олега Харченко, ипотека стала тяжелее по сравнению с прошедшим годом (средний ежемесячный платеж по ипотеке сейчас составляет 25 тыс. руб., тогда как в 2006 году он был 9–10 тыс. руб.), расширение ипотеки «первички» также подливает масла в огонь ценового роста. В беседе с корреспондентом «КС» Илья Балахонов сказал, что, во-первых, за 2006 год цены на вторичное жилье выросли на 50–70%, то есть достигли определенного максимума, после которого клиенты либо отложили покупку, либо «обратили свой взор» на новостройки. Во-вторых, ситуация усугубилась нехваткой жилья. «Все площадки, на которых сейчас уже идет строительство, остались с прошлого года. На них повышение цены сказалось наиболее ярко, — говорит Илья Балахонов. — Даже то количество жилья, о сдаче которого рапортует область (более 1 млн кв. м — в 2006 году), не соответствует спросу. Тем более что в этот миллион попала и часть индивидуальных домов, которые были сданы в эксплуатацию только «на бумаге«. Надо также отметить, что спрос подстегнула ипотека. Более того, застройщики могут привлекать средства в банках, и, конечно, это позволяет регулировать продажи — как можно больше продавать на завершающей стадии строительства».

Эксперты склонны считать, что в домах, почти готовых к сдаче, и в домах вторичного рынка стоимость квадратного метра равноценна. «А в некоторых случаях новые квартиры даже дороже (например, в центральной части города) за счет большего метража и других критериев. В 2007 году цены на квартиры на «нулевой» стадии и цены на вторичном рынке сравняются, причем «вторичные» квартиры будут расти медленнее «первичных», — полагает Илья Балахонов.

Однако не все риэлтеры склонны выделять такую тенденцию, как значительное опережение цен на «первичку». Есть и противоположное мнение. «Единичные факты есть, но обобщать весь рынок я бы не стала, — поделилась с «КС« ведущий аналитик «Сибакадемстрой-Недвижимость» Татьяна Высоцкая. — Согласно результатам нашего мониторинга предложения новостроек за I квартал 2007 года, средняя цена квадратного метра в стройке на нулевом цикле составила 32 тыс. руб., в то время как средняя цена «квадрата» на «вторичке» — 52 тыс. руб. Бывают единичные факты, когда застройщики выставляют только начатый объект по цене практически готового, который сравним по цене со «вторичкой«. Это характерно для застройщиков с заслуженной репутацией, которые строят одновременно и быстро несколько объектов и сдают их в срок». Причиной такого поведения застройщиков Татьяна Высоцкая называет возросший интерес к «первичке» среди инвесторов. «В погоне за прибылями на растущем рынке они покупают недвижимость практически по любой цене, если знают, что завтра ее можно продать дороже», — объясняет она.

По данным аналитиков и риэлтеров, в текущем году цены на квартиру в новостройке начинаются от 39 тыс. руб. за кв. м (на «нулевом» цикле). Если дом на стадии завершения, то цены могут достигнуть 50–60 тыс. руб. за кв. м. «Если вы видите предложение за 30–35 тыс. руб. за кв. м, то стоит задуматься: возможно, это какая-то «проблемная« стройка, — полагает Илья Балахонов. — Хотя в прошлом году среди новостроек можно было найти нормальные объекты от 30 тыс. руб. за кв. м».

Татьяна Бобровникова из «СтройМастера» сказала «КС», что с начала 2007 года средняя цена на жилую недвижимость составила 50 тыс. руб. за кв. м на стадии завершения строительства, на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра составляет 42 тыс. руб. «Первый строительный фонд» продает квартиры на стадии сдачи жилья (ул. Чехова, Стартовая, Народная) по 45–50 тыс. руб. за кв. м, как сказала заместитель директора агентства недвижимости «Первый строительный фонд» Оксана Орлова. Продажи квартир в домах на «нулевом» цикле «Первого строительного фонда« еще не открылись, однако цены на них будут ниже 45 тыс. руб. за кв. м. Если сравнить это с ценами аналогичного периода прошлого года, то рост получается значительным. Однако, по данным аналитического центра «Сибакадемстрой-Недвижимость», этот прирост все-таки ниже, чем рост цен на «вторичке», поскольку темпы возведения жилья и репутация застройщиков очень сильно влияют на цену, а на новосибирском рынке достаточно разных объектов. Средняя цена предложения квадратного метра в строящихся объектах в Новосибирске в I квартале 2006 года составляла 25,8 тыс. руб., в I квартале 2007 года — 39,8 тыс. руб., что на 54% выше. На рынке вторичного жилья соответствующие показатели (на март каждого года) составляли 29,6 тыс. руб. и 52,2 тыс. руб., т. е. за «смещенный» год цены на вторичном рынке выросли на 76%.

«На вторичном же рынке такой прирост цен связан прежде всего с увеличившейся покупательской способностью населения и, возможно, психологическим ощущением стабильности. Отчасти свою роль сыграла ипотека, отчасти — приток «нефтедолларов«, но основная причина (как показывает анализ объема ипотечных сделок и некоторых статистических финансовых показателей) — это устойчивый общероссийский экономический рост и улучшение образа жизни», — объясняет Высоцкая. Тем не менее, как говорит Высоцкая, рост цен на вторичном рынке перешел и на первичный, а затем был несколько дополнен спросом со стороны инвесторов и ожиданиями застройщиков.

На 2007 год Илья Балахонов прогнозирует рост цен на вторичном рынке примерно на 20% и на 30% — на первичном. Татьяна Высоцкая прогнозирует, что на рынке вторичного жилья после активного роста в I квартале 2007 года во II квартале ожидается снижение темпов роста: «Эта стадия продлится несколько месяцев, а к концу года мы ожидаем начало умеренного роста — порядка 1–2% в месяц. Общий рост за год на вторичном рынке ожидается порядка 35–40%«. Что касается первичного рынка, то «Сибакадемстрой-Недвижимость» прогнозирует аналогичную ситуацию: общий рост цен за год ожидается порядка 37–42%. «Надо заметить, что в связи с грядущей стадией стабилизации на рынке жилой недвижимости вложения в стройки не будут столь доходными в краткосрочной перспективе, что, на мой взгляд, приостановит рост цен на «первичке« вслед за вторичным рынком», — резюмирует Татьяна Высоцкая.

Этап строительства	Цена 1 кв. м (тыс. руб.)	Прирост относительно этапа подготовительных работ
Подготовительные работы	29 708	-
Фундамент	32 013	8%
Возведение стен	39 248	32%
Коробка готова	41 315	39%
Отделочные работы	40 908	38%
Дом на сдаче	45 307	53%

Аналитический отдел АН «Сибакадемстрой-Недвижимость»