В Иркутске планируют сформировать ЗПИФ недвижимости, который на первом этапе будет земельным. Эксперты говорят о высоких рисках и сомневаются, что земельный участок в Иркутске может стоить $25 млн, как об этом заявляет УК.

УК «Байкальский капитал» на днях заявила о формировании ЗПИФа под создание Baikal Star — современного многофункционального комплекса в Иркутске.

По словам директора компании Сергея Малых, на этапе формирования фонд будет позиционироваться как земельный. Объектом инвестиций вкладчиков фонда станет земельный участок, оценочная стоимость которого на сегодня составляет более $25 млн. Пайщики станут участниками общей долевой собственности на земельный участок.

В июле швейцарская оценочная компания Swiss Appraisal, являющаяся партнером проекта, произвела оценку земельного участка, который станет основой закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. А швейцарские партнеры «Байкальского капитала» Swiss Realty Group занимаются привлечением иностранных инвесторов. Но первичное размещение паев фонда компания заинтересована произвести в регионе.

В УК описывают особенности создания фонда. По словам одного из акционеров «Байкальского капитала» Олега Тирикова, пайщик, являясь собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, полностью защищен — вокруг фонда создается специальная структура в лице аудитора и спецдепозитария, все отношения регламентируются ФСФР, пайщикам обеспечивается полная прозрачность информации. «Второй плюс — ликвидность, в любой момент пайщик может продать свой пай, при этом паи земельных фондов имеют достаточно высокую популярность на ММВБ, поскольку случаи их продажи пока редки», — говорит господин Тириков.

Проект Baikal Star подразумевает создание комплекса с торгово-развлекательными, офисными площадями и апартаментами. Первая очередь — торговая недвижимость, предполагаемая площадь — 96 тыс. кв. м, вторая очередь — апартаменты и офисная недвижимость, 38 тыс. кв. м, третья очередь — апартаменты и офисная недвижимость, 35,15 тыс. кв. м.

Эксперты оценивают проект и сам ЗПИФ не так позитивно, как его создатели и партнеры. Президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков не может представить себе размер и местоположение участка в Иркутске, который стоит $25 млн. К тому же в Иркутске не сформировался как таковой рынок земельных участков, оценить их стоимость, а тем более удорожание просто невозможно. «Инвестиции в такой ПИФ являются весьма долгосрочными, а так как инвесторы вовлекаются в проект на нулевом этапе, их риски будут достаточно высокими», — говорит Владимир Мартыненков. А учитывая заявленную стоимость участка, УК, вероятно, будет вынуждена привлекать иностранных инвесторов.

Алексей Минаков, заместитель генерального директора УК «СМ.арт» (входит в группу «SM.art. Искусство инвестиций»), отмечает, что профессиональных инвесторов действительно интересует недвижимость в регионах, поскольку она сильно недооценена, в то время как столичная земля исчерпала потенциал бурного роста. «А вот на рядовых инвесторов можно особо не рассчитывать, потому что ПИФ недвижимости — это все равно ПИФ со всеми его рисками, а доверия к этой форме накопления денег в провинции пока нет, — считает господин Минаков. — Кроме того, для девелоперских проектов ЗПИФы недвижимости дают дополнительные преимущества, например, позволяют отсрочить уплату части налогов до того момента, пока недвижимость находится в фонде. Для многих строительных компаний это мотив использования данного инструмента.

Продавая паи, можно привлекать деньги в проект. Или, например, использовать их как предмет залога, под них можно получить кредиты».