На рынке жилья — как вторичном, так и первичном — с начала лета наблюдается стагнация: число покупателей уменьшилось, снизился рост цен. Эту ситуацию могла бы переломить ипотека, если бы ставки снижались и условия выдачи кредитов смягчались. Но ситуация с ипотекой складывается прямо противоположная.

По планам правительства, заявленным в начале года, в 2007 году в России должно быть выдано около 300 тыс. ипотечных кредитов, в 2008-м — 420 тыс., а в 2010 году количество кредитов должно достигнуть одного миллиона. Еще в июле этого года первый вице-премьер Дмитрий Медведев ожидал снижения ставки по ипотечным кредитам до 8%. Но кризис на мировых финансовых рынках в последний месяц лета изменил ситуацию. По словам управляющего Новосибирским филиалом банка «Сибконтакт» Александра Лубенца, «основные проблемы возникли у тех российских банков, которые имеют прямое фондирование на Западе. Там вся финансовая система сейчас работает в режиме минимизации рисков, а кредитование проектов в развивающихся странах (какой является Россия) — это более рискованная деятельность, с точки зрения западных финансистов». По мнению заместителя генерального директора Новосибирского Муниципального банка Евгения Меняйлова, «процесс повышения процентных ставок на рынке ипотечного кредитования — это предотвращение возможных негативных последствий и проявление осторожности. Напрямую по России это, конечно, не ударит, но ни для кого не секрет, что «длинные« ресурсы уходят, так как западные организации не покупают ипотечные ценные бумаги. В связи с этим у местных банков нет возможности наращивать ипотечное кредитование. Я думаю, что такого рода тенденция продлится месяц-полтора. Но и снижения ставок не будет».

Последний год для ипотечного рынка России стал переломным. В 2006 году произошел резкий скачок объема ипотеки, который задал темп на следующие четыре года. Лидером по доле ипотеки в общем объеме сделок с жильем стал Сибирский федеральный округ — 12,6%. А основными регионами в округе по размеру задолженности по ипотечным кредитам остаются Красноярский край, Новосибирская и Кемеровская области.

Среди тенденций последних двух лет самыми основными можно назвать снижение процентных ставок (с начала 2007 года они снизились на 1–2%), расширение линейки продуктов в сфере ипотечного кредитования, сокращение срока получения кредита, снижение доли кредитов, предоставленных на приобретение вторичного жилья за счет увеличения кредитования новостроек.

Но несмотря на значительный рост количества выданных кредитов, такой знаковый показатель ипотечного кредитования, как доля в объеме ВВП, пока еще очень низкий — 1%. К примеру, в странах Евросоюза доля ипотечного кредитования в ВВП находится на уровне 45%.

На состояние рынка ипотеки влияют ряд факторов. В первую очередь значительный уровень потребительского спроса поддерживается благодаря повышению реальных располагаемых доходов населения. В первом полугодии прирост реальных располагаемых доходов населения составил 11,2% по сравнению с соответствующим периодом 2006 года. В июне этого года средняя зарплата в России перешагнула важный порог в $500. Второй фактор — это динамика цен на недвижимость. По данным аналитического агентства RID Analytics, в Новосибирске рост цен за 2006 год составил 47%. Начиная с февраля 2006 года цены на жилье на вторичном рынке Новосибирска росли на 1,7–6,3% в месяц. В июле рост замедлился, и начиная с сентября цены начали резко расти — на 4–6% ежемесячно. В ноябре рост оказался самым высоким за год — 8,4%, и лишь в декабре снизился до 2,2%. В этом году темп роста цен на жилье в Новосибирске немного снизился, и за девять месяцев 2007 года составил 25,5%. Таким образом, несмотря на рост денежных доходов населения, цены на жилье растут более быстрыми темпами. Четвертый фактор — снижение ставок по ипотечным кредитам. В целом с 2004 года ставки снизились с 16% до 10%. По словам Евгения Меняйлова, «ставка 10,5% годовых на сегодняшний день достаточно высокая. Несмотря на теорию, что инфляция съедает эти проценты, немногие люди располагают информацией о своих потенциальных доходах на длительный период. К тому же экономическая ситуация у нас может изменяться. На мой взгляд, государство могло бы компенсировать часть процентных ставок по ипотечным кредитам, тем самым активизировав ипотеку».

Еще один фактор развития ипотечного кредитования — улучшение условий кредитования. По мнению заместителя председателя правления Томскпромстройбанка Надежды Борискиной, «ипотечное кредитование стало ближе к народу, то есть сама операция стала более обыденной. Если пять лет назад даже не приходилось говорить о таком масштабном кредитовании жилья, то сегодня благодаря повышению финансовой грамотности населения, улучшению условий выдачи кредита покупка жилья в кредит стала нормальным явлением».

Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам — не единственный барьер на данном рынке. Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от ставки рефинансирования, уровня инфляции в стране и размера государственной поддержки, но и от качества и прозрачности документов, представляемых заемщиками. Как говорит Евгений Меняйлов, «теневой сектор экономики — очень серьезный барьер. С недавнего времени при некоторых ипотечных кредитах не требуется справка об официальных доходах либо она не проверяется. Люди перестают оценивать последствия своих обязательств. По моему мнению, эта вседозволенность может привести к мошенничеству и к увеличению рисков невыплаты кредитов». В реальности это выглядит так: под «серые» и «черные» доходы предоставляется кредит под завышенный процент до 18% годовых, а под «белые» можно получить заем под 10–11% годовых.

Многие представители банков отмечают в качестве барьеров все еще низкий уровень заработных плат, недостаточную экономическую стабильность, невысокие темпы строительства жилья. Как говорит Надежда Борискина, «возможно, ставка в размере 10,5% высока, но если бы человек был уверен в своих будущих доходах и в завтрашнем дне, он более уверенно шел бы за кредитом».

По общему мнению, росту ипотеки будет способствовать снижение процентных ставок, увеличение доходов населения, повышение экономической стабильности в стране, снижение зависимости от мировой финансовой конъюнктуры.

Что касается волнений по поводу мирового финансового кризиса, как отмечает Александр Лубенец, «российскому рынку американский сценарий пока не грозит. В США порядка 90% всех сделок в сфере недвижимости происходит с привлечением кредитных средств — это почти норма. У нас же пока далеко не все реально способные взять ипотеку и нуждающиеся в улучшении или покупке отдельного жилья вообще имели опыт обращения за кредитом. К тому же не нужно забывать, что ипотечные кредиты лучше всего защищены, поскольку за ними стоит реальный ликвидный актив. Да и отношение у нас к дому и квартирам в целом иное, чем в Америке, — у нас для многих людей это фактически единственная серьезная собственность и самая главная ценность».