Точка зрения

В конце февраля в Новосибирске прошел очередной градостроительный форум «Город Завтра», на котором архитекторы, проектировщики, застройщики, девелоперы и городские власти обсуждали перспективы развития города. Безусловно, за последние несколько лет город претерпел ряд позитивных изменений, и многие участники форума отметили положительную динамику развития Новосибирска и строительной отрасли в целом. На строительном рынке появились девелоперские компании, комплексно управляющие процессом строительства, и опыт работы наглядно показал, что такая форма организации строительства не просто имеет право на существование, но и весьма эффективна. Однако не все так гладко. Наряду с выгодами, которые получают все участники строительного процесса, девелоперы сталкиваются с целым комплексом проблем, влияющих на инвестиционную привлекательность проектов. Именно о проблемах привлечения инвестиций в девелоперские проекты говорил на форуме директор по маркетингу и сбыту ЗАО «Строитель» СЕРГЕЙ АГАМЯН. Стоит заметить, что этот доклад вызвал живой интерес у участников форума, начались обсуждения и переговоры по решению некоторых вопросов. А значит, есть надежда, что дело сдвинется с мертвой точки, и горожане увидят улучшения в облике родного города.

— Во-первых, хочу сразу разрушить миф о том, что девелопер сидит на куче денег и только и ждет крупные проекты, в которые можно инвестировать. Если бы это было так, мы бы вообще не поднимали вопрос о привлечении инвестиций. На самом деле основная масса проектов реализуется за счет кредитов, которые гасятся от продаж и арендных поступлений. Банковский кризис в западных странах лишил нас возможности брать дешевые кредиты, а стоимость российских достаточно высока для реализации долгосрочных проектов. Именно по этой причине девелоперы находятся в поиске краткосрочных проектов с высокой доходностью, и Новосибирск, по их мнению, является не самым инвестиционно привлекательным городом России.

Кстати, эта же причина оставляет многие проекты жилой застройки на бумаге. Девелопер не в состоянии полностью взять на себя затраты на строительство социальной и транспортной инфраструктуры. Несмотря на то что наличие развитой инфраструктуры увеличивает потребительские свойства, а следовательно, и стоимость продажи объектов недвижимости, расходы на ее строительство зачастую делают проект просто нерентабельным.

Помимо этого, есть еще ряд технических проблем — от недостатка инженерных коммуникаций до изношенного парка строительной техники и оборудования. Существующая сегодня практика обеспечения участков техусловиями реально тормозит строительный процесс. Большая вероятность того, что генерирующие и сетевые компании не смогут вовремя выполнить свои обязательства, ведет к увеличению сроков реализации проекта. А перераспределение затрат на строительство инженерных коммуникаций очень часто приводит к тому, что проект теряет свою экономическую привлекательность.

Участники градостроительного форума на объекте по ул. Фрунзе

Если бы круг вопросов, которые необходимо решить, ограничивался этим, можно было бы особенно не волноваться. Планомерная работа по обновлению парка оборудования, установление более тесных взаимоотношений с финансовыми и властными институтами в конце концов выровняли бы ситуацию. Но есть еще один комплекс проблем — это кадры. Стройиндустрия сегодня испытывает огромный дефицит как руководящего состава, так и исполнителей. Очень часто мы наблюдаем на стройплощадках гостей из средней Азии, чей труд хоть и дешев, но качество его оставляет желать лучшего. Низкий уровень профессионализма специалистов по маркетингу не позволяет разработать качественную концепцию объекта недвижимости. Непонимание портрета потребителя и его потребностей приводит к ошибкам, что в конечном итоге снижает рентабельность проектов. А у некоторых девелоперов вообще нет маркетологов, и остается только догадываться, на основе чего принимается решение при реализации той или иной концепции. Конечно, можно обратиться к сторонним консультантам. Но, как известно, спрос рождает предложение, и чем чаще девелопер проявляет интерес к подобного рода услугам, тем больше на рынке появляется консультантов, которые, к сожалению, ничуть не лучше доморощенных маркетологов. Вот и получаются односторонний анализ рынка, незнание потребительских свойств, непонимание портрета потребителя, слабости в расчетах доходов и расходов проекта, ошибки в методиках преодоления рисков.

В конечном итоге непрофессионализм участников строительного процесса приводит к возникновению никому не нужного бизнес-центра или торгового комплекса. Естественно, при этом убытки несет инвестор, но не один он страдает. Арендаторы недополучают прибыль, а это значит, бюджет области получает меньше налогов, да и просто от бесполезного объекта недвижимости город в целом проигрывает.

На фото слева направо — президент Российской гильдии девелоперов, вице-президент Внешторгбанка Александр Ольховский и менеджер проекта строительсва объекта по ул. Фрунзе компании ЗАО «Строитель» Борис Саражин

Кроме низкого профессионализма строителей, отдельным блоком выделяется проблема недостаточной квалификации проектных организаций, не соответствующая современным рыночным условиям. Как бы ни были налажены взаимоотношения между девелоперами и городской властью, как бы ни были профессиональны сотрудники и консультанты девелоперских компаний, но если строительный объект является убыточным еще на стадии проектирования, не имеет смысла вообще заниматься этим бизнесом. В городе с каждым годом появляются похожие друг на друга дома, по которым со 100%-ной уверенностью можно сказать, кто проектировал ту или иную новостройку. Архитектура порой настолько невыразительна и примитивна, что оказывает негативное влияние на облик города. Да, гораздо легче в проектных решениях использовать два-три проработанных типовых здания, только конечный продукт от этого не становится лучше ни по архитектуре, ни по планировочным решениям. Мы живем в условиях рыночной экономики, а наши проектировщики этого еще не осознали. Сегодня любой объект недвижимости оценивается по целому комплексу факторов, среди которых проектные решения занимают далеко не последнее место.

Однако не стоит ограничиваться перечислением проблем и недочетов на разных уровнях, мешающих эффективному развитию девелопмента в городе. Необходимы конкретные предложения по решению сложившихся проблем. К примеру, для реализации можно объединить усилия девелоперов для реализации комплексных проектов. На сегодняшний день в городе практически не осталось участков под точечную застройку. Этот этап пройден. Дальнейшее развитие мегаполиса возможно только за счет комплексного освоения земельных участков. Однако я уверен, что реализация комплексных проектов без широкомасштабного интеграционного процесса между девелоперами невозможна. Одной компании очень сложно, а подчас невозможно найти финансовые, материальные и человеческие ресурсы, чтобы эффективно в короткие сроки построить жилой микрорайон. Реализуя проект крупномасштабной застройки, девелоперы могут объединить свои силы при строительстве объектов социальной, транспортной инфраструктуры, проведении инженерных коммуникаций. Кстати, примеры подобной кооперации в городе уже есть, однако это единичные случаи, и являются они скорее исключением, чем правилом.

Кроме того, строительная отрасль нуждается в поддержке власти. Она заключается в регулировании ценообразования под объекты социальной инфраструктуры, развитии транспортных артерий города, лоббировании интересов девелоперов перед естественными монополистами. А в процессе привлечения инвестиций со стороны авторитет власти вообще незаменим.

Для решения кадровых проблем предлагается создать фонд поддержки молодых специалистов, который бы организовывал конкурсы и награждал лучших студентов в области строительства, проектирования и архитектуры. Причем оценку нужно вести с точки зрения девелопмента, с точки зрения эффективности в условиях современной рыночной экономики. Фонд может организовывать поездки по обмену опытом за рубеж, выступать с инициативами в изменении законодательства и еще много чего полезного. Одной строительной компании или одному девелоперу это не под силу. Необходимо объединить усилия. Я прямо сейчас готов сделать первый взнос в будущий фонд.