Не все, но многие новосибирские девелоперы офисных центров стараются экономить на инженерных коммуникациях, как подтверждает экспертный опрос «КС». В новых бизнес-центрах необходимо создавать автономные системы отопления, электро- и водоснабжения, желательно устанавливать импортные лифты. Наличие таких систем — само собой разумеющееся явление, равно как оснащение импортными лифтами. Самое главное, что смущает экспертов, — это отсутствие в высотных БЦ качественных систем микроклимата.

Фото Виталия ВАЛИШЕВСКОГО

Как правило, новые бизнес-центры Новосибирска — это высокие или высотные (15–38 этажей) здания. Однако эксперты полагают, что беспокоиться о проблемах, которые может вызвать высотность здания (недостаточный напор воды на верхних этажах, например), арендаторам не стоит. Так, исполнительный директор «Кей Си Групп» Тарас Паламарчук сказал корреспонденту «КС», что его компания участвовала в проектировании и монтаже систем тепло- и водоснабжения для бизнес-центра класса «А» «РосЕвроПлаза» и в монтаже тех же систем в бизнес-центре класса «А» «Кронос», а также планирует принимать участие в проектах строительства новых офисных зданий. «Те БЦ, где мы выступали в качестве подрядчиков, я бы не назвал высотными зданиями, и не вижу проблем в обеспечении их инженерией. Здесь используются достаточно известные, апробированные технологии, никаких ноу-хау не предполагается. «РосЕвроПлаза« уже эксплуатируется, я не слышал никаких нареканий, а если они и есть, то связаны с человеческим фактором, а не с ошибками проектирования», — отмечает Паламарчук.

«В новых бизнес-центрах (в строительстве некоторых из них мы планируем участвовать) также будут применены известные профессионалам технические решения. Местные проектировщики основываются на опыте специалистов, который наработан в том числе и в нашей стране. Без какой-либо доли лукавства могу сказать, что новосибирские компании готовы к проектированию зданий любой сложности. У нас есть люди того же уровня квалификации, что и проектировщики Москвы или Европы», — уверен Тарас Паламарчук. Правда, он оговорился, что для создания более амбициозных проектов бизнес-центров местные девелоперы обычно привлекают ведущие мировые компании (в частности, из Англии), которые и разрабатывают принципиальные технические решения.

Установка автономной системы теплоснабжения, по словам специалистов, уже некий стандарт строительства в Новосибирске. «Практически во всех вновь строящихся зданиях есть автономная система отопления. Во многих бизнес-центрах в связи с проблемами с центральным теплоснабжением в городе вопрос отопления решается с помощью установки крышных газовых котельных. Большое же здание делится на две зоны: верхнюю и нижнюю. В центре здания организуется технический этаж, и для каждой части устанавливается индивидуальный контур тепло- и водоснабжения», — говорит Тарас Паламарчук. Как сообщила «КС» менеджер отдела рекламы и PR ЗАО «Апромако Сибирь» (компания осуществляет управление БЦ «Кронос») Анна Зыкович, электроснабжение в «Кроносе» обеспечивается по 1-й категории от двух независимых взаимно резервирующих источников питания. «Что касается технической оснащенности, то предполагается, что в бизнес-центре класса «А» большинство процессов автоматизировано, — говорит коммерческий директор компании «РосЕвроДевелопмент« Виктор Зырянов. — К примеру, ночью (особенно это актуально зимой) климатические системы понижают температуру воздуха в помещениях. А утром температура также автоматически поднимается до нужного уровня. Летом системы климат-контроля регулируют температурные режимы в офисах в соответствии с заданными параметрами. И при этом полностью контролируется микроклимат в помещениях, поддерживаются постоянная температура и влажность при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха».

Неисправности могут проявиться на любом объекте, даже более низком, чем строящиеся бизнес-центры. «Беспокоиться о надежности наших БЦ я бы не стал. Скорее проблемы, как в любом строительстве, могут быть вызваны недостаточным уровнем квалификации проектировщиков и строителей, финансовыми возможностями девелоперов, которые в свою очередь влияют на возможность привлекать высококлассных специалистов», — продолжает Тарас Паламарчук.

Офисные здания класса «А» должны иметь не только центральную систему отопления, кондиционирования и вентиляции, но и возможность регулирования микроклимата в каждом отдельном помещении. Однако эксперты не исключают, что в некоторых не самых крупных бизнес-центрах девелопер мог сэкономить на инженерии. Аналитики указывают даже на то, что «РосЕвроПлаза» сделана с некоторыми отступлениями. «Мы попытались заложить сюда достаточно современные системы, а некоторые материалы были применены впервые. Однако чтобы соответствовать заявленной классности, в этом БЦ нужно довести до ума некоторые вещи», — утверждают некоторые специалисты.

С точки зрения архитектуры бизнес-центры Новосибирска сделаны по всем правилам хорошего тона. Арендаторам по большому счету нравится стекло — выглядит эффектно. Но пройдет время, и это решение перестанет быть модным, полагают профессиональные архитекторы и проектировщики. «Хотя стекло — это не высокая архитектура, а просто правило хорошего тона, стоит отметить, что новые бизнес-центры города сделаны грамотно», — говорит директор ГК «АТТА» Сергей Лукьянов. При этом профессионалы отмечают, что у стеклянных фасадов есть огромный минус — они неоткрывающиеся, а значит, дешевые. «При неоткрывающихся фасадах приходится обеспечивать микроклимат с помощью дорогостоящих систем климат-контроля. Но когда заказчик делает неоткрывающийся фасад (что означает его стремление сэкономить), то нет гарантии, что он будет вкладываться в высококлассные инженерные системы, которые стоят ничуть не меньше, чем открывающийся фасад», — говорит Лукьянов. В пример специалисты приводят бизнес-центр на Чаплыгина, который возводила компания «Строитель». В этом офисе управление системами полностью автоматизировано, ни один бизнес-центр не оснащен аналогичными. «Поэтому говорить, что в Новосибирске есть бизнес-центры «А«-класса, было бы неверно», — резюмирует Лукьянов.

Следует также обратить внимание на лифты. «Пожарная безопасность лифтов — это сегодня самый главный вопрос, — сказал «КС» исполнительный директор компании «РегионЛифт« Олег Нижевясов. — Например, Mitsubishi поставляет на российский рынок двери шахты с огнестойкостью в 60 минут, — то есть при возгорании здания двери шахты не разрушатся в течение часа. Таким требованиям должен отвечать только лифт, который перевозит пожарное подразделение. Давно зарекомендовали себя такие производители, как КОNЕ и OТIS. Уровень их качества и стандартных функций примерно одинаков. Возникает только вопрос цены — разной для лифтов разных классов (эконом- или бизнес-класс, к примеру). Цена хорошего лифта для нового офиса может быть чуть более миллиона рублей».

В «СТ-Плаза», например, в некоторых шахтах будут расположены по две кабины, чтобы обеспечить грузопоток строящегося здания. Изначально в 38-этажном здании предполагалось девять шахт, однако реализовать это не позволила небольшая площадь этажа, поэтому лифтовых шахт сделали всего шесть, а лифтов будет девять. Лифтовое оборудование поставит Thyssen Krupp.

«Если бы мы не платили на таможне такие приличные деньги, то российское оборудование не смогло бы конкурировать с импортным«, — отмечает Нижевясов, добавляя, что все-таки в новых бизнес-центрах предпочтение отдают импортным лифтам. Также важными качествами лифтов в бизнес-центрах «А»-класса эксперты называют скорость (не менее 1,6 метра в секунду) и наличие безопасной контактной кромки светового экрана.

Прямая речь

Какие инженерные особенности бизнес-центров вы считаете обязательными для класса «А»?

ДМИТРИЙ СВЕТАШЕВ, директор ООО «ИнЭК»:

— Современные бизнес-центры характеризует применение концепции интеллектуального здания. Это объединенные в интегрированный комплекс с централизованным управлением все системы жизнеобеспечения (электроснабжение, системы создания микроклимата, структурированные кабельные системы, системы обеспечения безопасности, системы вертикального и горизонтального перемещения, оповещения и т. п.). Всего в современном здании может быть до 50 таких систем. Их слаженная работа необходима для обеспечения максимальной комфортности и безопасности, энергосбережения и минимизации эксплуатационных расходов. Только такой комплекс позволяет заложить алгоритмы поведения всех систем здания как в штатных, так и в аварийных ситуациях, обеспечивая бесперебойное снабжение здания ресурсами и необходимый уровень безопасности.

Офисный центр класса «А» должен иметь не менее двух независимых источников электроснабжения с автоматическим переключением между ними. Все инженерные системы должны быть запитаны от автономного источника с управляемым отключением. Управление количеством и качеством энергопитания осуществляет центральная система управления зданием. Наличие автономной системы отопления и горячего водоснабжения не регламентируется, но многие бизнес-центры класса «А» имеют резервирование и по этому параметру.

Обязательными для бизнес-центра являются те инженерные решения, которые обеспечивают бесперебойное и комфортное функционирование бизнеса арендаторов. Это системы комплексной безопасности (система контроля доступа, охранно-пожарная система, видеонаблюдение, системы эвакуации), бесперебойной ИТ-инфраструктуры (связь и передача данных), системы создания микроклимата (кондиционирование, отопление, вентиляция), инфраструктура (транспорт, парковка, зоны отдыха, конференц-залы, финансовое, юридическое, ИТ-обеспечение). И естественно, все инженерные решения в соответствии с концепцией интеллектуального здания должны управляться единой системой.