По данным Росстроя, доля ветхого и аварийного жилья в России на данный момент достигает 60%, и с каждым годом эта цифра растет. 6 июля 2007 года Госдума приняла закон N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Объем средств фонда составляет порядка 250 млрд рублей, из которых не менее 100 млрд должно быть направлено на программу переселения граждан из аварийного жилья, остальные средства — на ремонт ветхого жилья. В регионах эти задачи возложены на органы местного самоуправления.

Фото Михаила ПЕРИКОВА

«Несмотря на то что 185-ый закон был принят только год назад, программа расселения аварийного жилья в Новосибирской области существует уже достаточно давно, — рассказал корреспонденту «КС« заместитель губернатора Новосибирской области, руководитель департамента строительства и ЖКХ Владимир Анисимов. — За пять месяцев текущего года в Новосибирской области для расселения людей из аварийного жилья освоено 272 млн рублей, включая все источники финансирования, в том числе и внебюджетные. Наряду со строительством нового жилья есть и такое направление, как приобретение квартир на вторичном рынке для расселения аварийных домов. Этим занимаются муниципальные образования по соответствующему соглашению с департаментом строительства и архитектуры областной администрации».

«Порядок расселения в Новосибирске регулируется постановлением мэрии N 1273 от 05.10.1999 «Об утверждении временного положения «О порядке переселения граждан из жилых помещений, находящихся в домах, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции, сносу». На основе заключений специальной межведомственной комиссии постановлением органа местного самоуправления утверждается перечень домов, подлежащих сносу, и сроки проведения расселения, — рассказал «КС» первый заместитель директора инвестиционно-строительной компании «Эргоном» Игорь Неустроев. — При расселении предоставляется жилье, равноценное по стоимости, либо не меньше ранее занимаемого жилого помещения по площади, пригодное для постоянного проживания по договору мены, купли-продажи, дарения. Либо выплачивается компенсация стоимости жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, без предоставления другого жилого помещения. Дополнительная жилплощадь предоставляется гражданам, имеющим право на это по закону. Переселение производится с согласия всех членов семьи. Если в семье имеются несовершеннолетние или недееспособные — то нужно еще согласие органа опеки и попечительства.

Однако это только теория. На практике проблему расселения государство старается перенести на плечи застройщиков. Помимо того что на них возлагается обязанность расселить граждан, проживающих на территории предоставляемого под строительство земельного участка, застройщики также передают властям определенное количество квартир (часть бесплатно, часть по себестоимости) в доме, построенном в пределах зоны расселения. В прошлом году были внесены поправки в Градостроительный Кодекс РФ, которыми было введено понятие «развитие застроенной территории«. Суть этих поправок заключается в том, что застройщику предоставляется земельный участок с аварийным/ветхим жильем. С застройщиком заключается договор о развитии застроенных территорий, по которому на него возлагается обязанность произвести расселение, выкупить жилые помещения у жильцов, произвести их снос, осуществить реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры. Т. е., по сути дела, проблема расселения перекладывается на плечи застройщика».

По словам менеджера проекта «Звездный» ООО «Востсибстрой» (г. Иркутск) Олега Мартынова, «расселение людей из ветхого жилья — это, в первую очередь, компетенция городских властей. Иногда строительство, которое ведет наша компания, бывает связано и с расселением. Например, в настоящее время мы ведем строительство девяти объектов (жилых комплексов). Лишь на одном из них вопрос был связан с выкупом домов: на месте будущего строительства было около десяти частных домов. Люди сами называли цены за свои дома, шел торг, в результате компания и жильцы договаривались. С одним хозяином договориться не удалось — дом так и остался, поэтому из проекта пришлось убрать одну блок-секцию. Но назвать это жилье ветхим нельзя. Строительная компания лишь покупала землю под домами, а как люди распоряжались деньгами и где селились потом — не наша епархия».

«Ветхое» или «аварийное»?

Законодательно установленного определения понятия ветхого и аварийного жилья не существует. Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» установлено понятие «аварийный жилищный фонд» — совокупность жилых помещений в домах, которые признаны до 1 января 2007 года подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

«Постановлением N 310 Госстроя РФ от 20.02.2004 года вводилось понятие ветхого и аварийного жилья, но в настоящее время это постановление не действует, — рассказал Игорь Неустроев. — В отсутствие законодательно установленных формулировок, под ветхим/аварийным жильем понимается помещение, которое соответствует критериям, указанным в Постановлении Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 года «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции«. Такое положение дел, надо полагать, выгодно властям. Ведь до тех пор, пока однозначно не будет узаконено понятие ветхости/аварийности, не будет ясно, сколько же домов у нас являются ветхими/аварийными. Соответственно, меньше граждан будут иметь право требовать расселения из жилого фонда».

Признать дом аварийным может только межведомственная комиссия, и лишь в трех случаях. Во-первых, если физический износ здания или его частей привел «к недопустимости уровня надежности здания». Во-вторых, если микроклимат помещения не обеспечивает необходимых санитарно-эпидемиологических требований. В-третьих, если здание получило такие повреждения, что его невозможно восстановить.

Махнем не глядя

Постановление Мэрии г. Новосибирска N 1273 от 05.10.1999 «Об утверждении временного положения «О порядке переселения граждан из жилых помещений, находящихся в домах, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции, сносу» определяет следующие правила предоставления новых жилых помещений при расселении: предоставляется жилье, равноценное по стоимости либо не меньше ранее занимаемого жилого помещения по площади, пригодное для постоянного проживания и находящееся в черте Новосибирска, по договору мены, купли-продажи, дарения; или выплачивается компенсация стоимости жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, без предоставления другого жилого помещения.

Конкретная схема зависит от характера прав жильца на имущество, подлежащее сносу. Самый простой вариант — когда у человека оформлено право собственности на его жилье. В этом случае используются схемы с выкупом у жильца жилья или обмена жилых помещений. Если же права не оформлены — вариантов больше. И выбор каждого конкретного варианта зависит от первичных документов на жилье. При расселении муниципального жилья проблем намного меньше. В этом случае орган местного самоуправления просто переселяет гражданина из одного муниципального жилого помещения в другое. В случае отказа на переезд выселение производится в судебном порядке. «На практике равноценный обмен получается редко, — отмечает Игорь Неустроев. — Как правило, граждане, подлежащие расселению, запрашивают за свое жилье баснословные цены. Хотя, надо отметить, являясь собственниками, они на это имеют полное право. Процедура расселения сводится к длительным переговорам между застройщиком и жильцами. Одни не хотят переезжать. Другие хотят, но требуют за свой «сарай« благоустроенные двух-трехкомнатные квартиры. Третьим вроде бы и квартиры не нужны, они готовы взять деньгами — но, опять же, требуют огромные суммы. Плюс уже по ходу процесса расселения жильцы всевозможными способами пытаются обеспечить себе право на выделение большего количества кв. метров. Вдруг появляются свидетельства о разводе — это значит, надо бывшим супругам предоставлять разную жилплощадь. Появляются справки о беременности (т. е. состав семьи расширяется) или о серьезных заболеваниях (туберкулез, например), при которых должна быть предоставлена дополнительная жилплощадь. У старого покосившегося дома буквально за ночь появляется пристройка раза в два больше по площади. А если общая площадь дома увеличилась, значит нужно предоставлять большую квартиру…

Поэтому приходится сразу фотографировать каждый дом, как он выглядел до момента уведомления о расселении, протоколировать и записывать на диктофон переговоры с жильцами. Конечно, все договариваются, но стоит это застройщику немалых денег».

Камни и власть

Сегодня есть фирмы, занимающиеся расселением, равно как и компании, специализирующиеся на вытягивании из застройщиков денег в процессе расселения. Эти организации оказывают жильцам бесплатные консультации по оформлению документов, способствующих получению больших по площади помещений или крупной суммы отступных от застройщика. Естественно, с суммы отступных эти компании имеют свой процент. Расселение — процесс сложный и долгий. Часто жильцы живут в домах десятками лет, не имея на руках никаких подтверждающих документов.

Количество свободных земельных участков ограничено, и рано или поздно каждому застройщику приходится сталкиваться с расселением. Так, в прошлом году один новосибирский застройщик отказался от земельного участка: после подсчета оказалось, что только затраты на снос и расселение увеличат себестоимость одного кв. м на 50 тыс. рублей.

«У нас абсолютно не регламентирован процесс сноса и расселения частных домов. А ведь именно в этой категории, как правило, наибольший процент жильцов с оформленным правом собственности. Как собственники, они вправе требовать за свое жилье любые суммы. Что и происходит, — отмечает Игорь Неустроев. — Процесс отношений застройщика с расселяемыми жильцами также не регламентирован. С прошлого года в горсовете лежит проект договора по упорядочению взаимоотношения застройщиков с расселяемыми гражданами. Право частной собственности гарантировано Конституцией. И любое ограничение прав собственника может быть признано неконституционным. Однако власти необходимо найти какой-то компромисс, при котором не нарушаются права граждан, и в то же время процесс расселения станет упорядоченным. Подобный закон нужен хотя бы для того, чтобы отсечь от процесса расселения недобросовестные компании, старающиеся заработать на вытягивании из застройщика денег.

Проблема расселения существенно влияет на себестоимость кв. м, поднимая рыночную стоимость жилья. Это совсем не вписывается в провозглашенную правительством программу доступного жилья. И чем больше в дальнейшем эта проблема будет ложиться на плечи застройщиков, тем все более недоступными будут квартиры», — заключает эксперт.

По словам председателя комиссии по градостроительству и архитектуре горсовета Вячеслава Илюхина, «тема расселения аварийного и ветхого жилья, конечно же, актуальна для власти. Но дело в том, что государство законодательно определило порядок вещей, при котором власть вынуждена перекладывать заботы о переселении на плечи застройщиков. Бюджет города очень быстро закончится, если все старые, непригодные для проживания дома будет расселять муниципалитет. Социального жилья у нас сегодня строится очень мало. Очередь на улучшение жилищных условий движется катастрофически медленно. Поэтому власти приходится искать компромиссные решения, предоставляя определенные льготы строителям. Иначе развития городских территорий, занимаемых ветхим и аварийным жильем, просто не будет».

Точка зрения

«Более 200 домов в Новосибирске сегодня реально фигурируют в программах расселения и сноса»

ВАЛЕРИЙ АРБАТСКИЙ, заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска и главный архитектор города:

— В 2010 году начнется строительство третьего моста через Обь. Довольно большая территория, предназначенная для строительства крупной транспортной развязки, привязанной к мосту, сегодня занята частным сектором. Хозяева домов, подлежащих расселению и сносу, интересуются, как будет предоставляться жилье — по социальным нормам либо по договоренности с застройщиком. И в этом смысле ситуация со строительством нового моста очень показательна — ведь здесь происходит изъятие земель под федеральные нужды. Характер процесса расселения вследствие этого несколько иной. Строительство моста и крупной транспортной развязки — федеральный проект, поэтому расселением займется муниципалитет, а жилье будет предоставляться по социальным нормам. Будет проводиться объективная комиссионная оценка собственности, расселение по законодательству, а спорные вопросы будут решаться через суд.

В настоящее время расширяются возможности по расселению аварийного и ветхого жилого фонда, поскольку фактически мы имеем уже четыре источника финансирования: муниципалитеты, субъект Федерации, Федерация и частный капитал. Суммарный объем инвестиций позволяет более масштабно подходить к решению проблемы. В этом году департамент строительства и архитектуры вместе с жилищным комитетом провели инвентаризацию, позволившую выявить все аварийные дома в Новосибирске. Цифры получились очень внушительные — более 200 домов сейчас реально фигурируют в программах расселения и сноса. Вероятно, фактические цифры еще больше. Основная часть этих домов уже прошла обследование технического состояния. Территории, занимаемые ветхим и аварийным жильем и попадающие под жилищное строительство, сегодня готовятся к торгам и, соответственно, последующему развитию.