Вслед за ростом объемов строительства жилой недвижимости в Кузбассе заметно активизировалась «вторая волна» строительства — торговых центров. Активность игроков на этом направлении сегодня такова, что эксперты вообще заговорили о возможном снижении арендных ставок на торговые помещения. Однако при этом и эксперты, и сами строители сомневаются, что в этом году в Кузбассе будут введены в эксплуатацию все заявленные два десятка торговых центров — реальное их количество может оказаться меньше.

Компания «АЛПИ» активно осваивает малые города. На данный момент торговые площади «АЛПИ» в Кемеровской области (в форматах от гипермаркета до магазина шаговой доступности) составляют около 195 тыс. кв. м. При этом представители «АЛПИ» считают, что говорить о сверхжесткой конкуренции на кузбасском рынке торговой недвижимости пока преждевременно. Фото Вадима ГОЛУБИНА

В этом году по показателям ввода в строй новых объектов наибольшую активность, пожалуй, демонстрирует ООО «КузбассКапиталИнвест». Причем эта компания делает ставку не только на работу в административном либо в промышленном центрах области — Кемерове или Новокузнецке, — но осваивает и другие территории Кузбасса. Так, в этом году «КузбассКапиталИнвест» открыл в городе Топки торгово-развлекательный центр «Калина» площадью 10 тыс. квадратных метров. Еще одну «Калину», но только меньшей площадью (2,9 тыс. квадратных метров), девелоперская компания собирается открыть в городе Полысаеве ко Дню шахтера. «Полысаево как площадка для строительства был выбран не случайно, несмотря на то что город этот небольшой, — говорит коммерческий директор «КузбассКапиталИнвеста« Руслан Чернов. — В городе в этом году пройдут основные праздничные мероприятия, приуроченные к Дню шахтера, а значит, для этого торгового центра будут хорошие стартовые условия».

Среди других территорий, в которых представлены интересы «КузбассКапиталИнвеста», можно назвать поселки городского типа Ижморский и Яя, а также поселок Плотниково Кемеровского района. Торговый центр в Плотникове (площадь 720 квадратных метров, стоимость строительства — 14 млн руб.) открылся также в этом году. «Это первый и единственный объект современной торговли в поселке с населением 5100 человек, — комментирует Руслан Чернов. — На местном рынке пока нет конкурентов, действующих в подобном формате, что позволит нам не только эффективно работать, но и уложиться в запланированные сроки окупаемости». Кроме того, «КузбассКапиталИнвест» ведет строительство торгово-развлекательного центра в Юрге.

Другим игроком, осваивающим малые города Кузбасса, является компания «АЛПИ», гипермаркеты которой расположены не только в Кемерове и Новокузнецке, но и в Юрге, Белове, Анжеро-Судженске, Мариинске и Прокопьевске. На данный момент торговые площади «АЛПИ» в Кемеровской области (в форматах от гипермаркета до магазина шаговой доступности) составляют около 195 тыс. квадратных метров. При этом представители «АЛПИ» считают, что говорить о сверхжесткой конкуренции на кузбасском рынке торговой недвижимости пока преждевременно. «Мы ведем бизнес, например, в Юрге уже несколько лет, и судя по ситуации, сложившейся в других городах Кузбасса, у нашей компании на данный момент нет поводов для беспокойства, — говорит пресс-секретарь «АЛПИ« Наталья Овчинникова. — Даже пять-шесть сетей спокойно могут работать как в крупных, так и в средних городах области». А директор по маркетингу ООО «Кора-ТК» Татьяна Люлль считает, что «у малых городов огромный невостребованный потенциал, поэтому и в Юргу, и в Топки может прийти десяток сетей, проблема — площади и инвестиции».

Аналитик ИГ «Антанта Пиоглобал» Андрей Верхоланцев подтверждает заинтересованность девелоперов и ритейлеров в освоении малых городов. «Сегодня вопрос стоит так: в малые города войдут либо местные сети, либо федеральные. В данном случае речь идет о достаточно больших инвестициях, причем не только в ритейл, но и в сферу развлечений, бум которой придется на ближайшие годы». По мнению Руслана Чернова, «до 2007 года в Кемеровской области основные торгово-развлекательные центры размещались лишь в Новокузнецке и Кемерове. Сейчас ситуация изменилась: торгово-развлекательные центры открываются и в малых городах области».

Однако было бы неправильным утверждать, что интересы девелоперов и ритейлеров однозначно сместились в сторону малых городов области. Еще не исчерпан потенциал Новокузнецка и Кемерова. «В последние 2–3 года рынок торговой недвижимости Новокузнецка находится в стадии активного роста и развития, — полагает заместитель управляющего директора ООО «СГМК-Инжиниринг« Виктор Судос. — Если до начала 1990-х годов центральная часть города представляла собой в основном комплекс ведомственных административных зданий, культурных и образовательных учреждений, а также торговых объектов советского образца (например, ЦУМ), то сейчас она превращается в торгово-деловую зону».

Если в Новокузнецке одним из основных игроков на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости можно назвать «Южкузбасстрой», то в Кемерове в этой роли выступает «Кемеровопромстрой». Отсутствие большого числа игроков (в отличие от соседних регионов, где число строительных компаний измеряется десятками) является отличительной чертой Кемеровской области. По мнению экспертов, это обусловлено тем, что муниципальные и областные власти в Кузбассе стараются увеличить объемы строительства жилья, а коммерческую недвижимость отодвигают на второй план, так что компании, работающие по этому направлению, развиваются по принципу «выживает сильнейший«.

Другие тоже хотят быть здесь

Все чаще проявляют интерес к торговой недвижимости Кемеровской области игроки из других регионов. Барнаульская сеть «Мария-Ра», начавшая освоение Кузбасса с малых городов (сеть в данный момент представлена 10 объектами в малых городах области), в ноябре прошлого года выкупила участок под строительство торгового комплекса в Рудничном районе Кемерова. Однако барнаульцы столкнулись с тем, что предприниматели, работающие на расположенном на данном участке рынке, отказались освобождать занятую площадь. Рынок должен был закрыться в начале апреля, когда истекал срок аренды занимаемого им участка. Однако владельцы многих киосков, которых 13 марта уведомили о необходимости переехать, отказались это делать, обратившись за поддержкой в горсовет Кемерова. Тем не менее власти Кемерова, уже имеющие опыт улаживания подобных конфликтов (три года назад аналогичная история произошла при «выселении« частных торговцев с рынка на Октябрьском проспекте областного центра), полагают, что препятствия для строительства будут устранены. Проект предусматривает строительство торгового центра площадью 6 тыс. квадратных метров, непосредственно супермаркет «Мария-Ра» расположится на первом этаже, а второй этаж планируется сдавать в аренду под торговые точки.

Другие «гости» кузбасского рынка коммерческой недвижимости (в том числе и федеральные) пока чаще заявляют о своих намерениях, нежели действительно занимаются строительством. «Федералы» объясняют свою настороженность тем, что кузбасские власти явно настроены на поддержку собственных игроков рынка. Поддержкой региональных властей также пользуются компании из других регионов, которые при этом занимаются в Кузбассе не только развитием торговли и торговой недвижимости, но и производством (например, ассоциация «АЛПИ», которая реализует в Кемеровской области проект по птицеводству). Однако даже участие в производственной деятельности не помогло «АЛПИ» избежать трудностей в общении с муниципальными властями при строительстве и вводе самого крупного объекта сети в Кузбассе — торгово-развлекательного комплекса «Лапландия» в Кемерове. Неприятности коснулись взаимоотношений «АЛПИ» с региональным отделением «Росстройнадзора», а также с архитекторским сообществом областного центра, принявшим «в штыки» практически все идеи «АЛПИ»: от цветового оформления ТРК до площади его парковки. Так что у федеральных девелоперов действительно есть причины для осторожности при работе в Кузбассе.

Трудности роста

Управляющий партнер London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург) Дмитрий Золин считает, что «практически всем региональным рынкам свойственны одни и те же проблемы, неважно, Новосибирск это, Кузбасс или Алтайский край». По его мнению, существуют две кардинальные проблемы выхода столичных девелоперов в регионы: отношение местной администрации к новым игрокам и наличие свободных земельных участков необходимой площади с удачной локацией.

Помимо этого, существуют девелоперские риски переоценки потенциала конкретного регионального рынка коммерческой недвижимости. Дмитрий Золин считает, что «на фоне высокого потенциала региональных рынков коммерческой недвижимости и продолжающегося инвестиционного бума в этом сегменте у девелоперов создается иллюзия, что рынок съест все». Хорошая окупаемость и доходность проектов привлекают много местных игроков и непрофессиональных девелоперов.

Ошибки девелоперов пока еще компенсируются выгодным месторасположением свободных земельных участков в Кузбассе. Но значимость этого фактора будет снижаться по мере развития рынка. Например, компания «Многофункциональные центры» (Москва) строит крупный торговый центр, открытие которого планировалось еще в 2007 году. Однако этого не произошло, потому что управляющие слишком долго принимали решение о том, кто будет якорным арендатором. По мнению экспертов, подобные упущения будут все чаще мешать девелоперам в осуществлении их планов. Так, на 2008 год в Кемерове анонсировано открытие около 20 объектов коммерческой недвижимости, но, как полагают эксперты и сами игроки рынка коммерческой недвижимости, едва ли половина этих проектов будет реализована до конца этого года. Вероятнее всего, часть открытий перенесется на следующий год.

Серьезная экспансия со стороны «федералов» может начаться уже в 2009–2010 годах. Интерес к строительству коммерческой недвижимости на территории Кемеровской области проявляет, например, и Hermitage Construction & Management — федеральная девелоперская компания, работающая на рынке недвижимости с 2004 года. Область ее деятельности — инвестирование, строительство и управление проектами торговой и складской недвижимости. По словам генерального директора компании Hermitage Construction & Management Виталия Ткаченко, общая площадь всех строящихся объектов компании превышает 3 млн квадратных метров. Общий бюджет реализуемых проектов составляет более $2 млрд. В ближайшее время компания планирует выйти на строительные рынки Кемерова, Новокузнецка и Омска.

Интерес московской Advantage Group вызвал проект строительства на площадке обанкротившегося ООО «Химволокно Амтел Кузбасс» комплекса жилой и коммерческой недвижимости. В конце прошлого года «Химволокно» совместно с ООО «Автогрот», а также администрациями Кемеровской области и города Кемерова подписали соглашение, которое предусматривает застройку площадки предприятия. Впрочем, как пояснил «КС» председатель совета директоров «Химволокно Амтел Кузбасс» Александр Золотых, рассматриваться будут заявки всех заинтересованных сторон, «но интерес со стороны московских компаний понятен». На площадке планируется возвести микрорайон с 9–10-этажными домами, а также торгово-развлекательным центром площадью 100 тыс. квадратных метров и деловым блоком площадью 5,6 тыс. квадратных метров.

По мнению же местных игроков рынка торговой недвижимости, одной из основных тенденций в ближайшее время станет повышение требований к торговой площади: удобство расположения, наличие парковки, оптимальных складских помещений, зон отгрузки. «В большинстве своем бизнес, если он не начинающий, а уже успешный, требует простора, креатива, качественного уровня для дальнейшего развития, — полагает Виктор Судос. — Сейчас, например, в Новокузнецке на стадиях проектирования и строительства находятся несколько зданий, значит, в ближайшее время рынок коммерческой недвижимости Новокузнецка ожидает серьезный скачок. В целом же я считаю, что по количеству квадратных метров торговой площади мы серьезно отстаем от Европы«. В то же время господин Судос пытается предостеречь коллег от бездумной гонки в части строительства все новых торговых объектов. »Торгово-развлекательные центры в Новокузнецке и Кемерове растут как грибы после дождя, — сказал он «КС«. — Если так будет продолжаться и дальше, то произойдет перенасыщение рынка современными торговыми площадями. Существуют опасения, что такое стремительное развитие коммерческой недвижимости начнет опережать покупательскую способность населения, а это приведет к тому, что центры будут стоять полупустыми в ожидании покупателей или арендаторов».

Андрей Верхоланцев полагает, что интерес, проявляемый к строительству коммерческой недвижимости на местном рынке московскими девелоперами, заставляет задуматься их кузбасских коллег. Однако, подчеркивает эксперт, интерес означает лишь намерения, оформленные или не оформленные документально. Как только хотя бы один из названных проектов начнет приносить реальную прибыль, расстановка сил на рынке может резко поменяться в пользу столичных компаний. «Так или иначе, интересы местных и иногородних компаний всегда будут сталкиваться, — считает Виктор Судос. — Но очевидно одно: от количества девелоперов, готовых вложить в развитие строительной индустрии Кузбасса свои инвестиции, поделиться технологиями, которых у нас нет, область только выиграет».