Несмотря на то что сибирский рынок коммерческой недвижимости еще не насыщен в той степени, как в центральной части России, он уже является достаточно конкурентным. В связи с этим эксперты в один голос утверждают: пришло время, когда главное — правильно позиционировать объект, чтобы он стал привлекательным как для покупателей, так и для арендаторов. Взаимодействию с последними уделяется особое внимание. Выбор делают обе стороны, и главное — не ошибиться.

Фото Михаила ПЕРИКОВА

По мнению экспертов, достаточно насыщенный рынок торговых центров сложился в настоящее время только в самых крупных сибирских городах — Новосибирске, Омске, Красноярске. Близко к ним стоит Барнаул. «Новосибирск уже подходит к пику насыщения торговыми центрами, остальные будут застраиваться еще года три», — полагает руководитель «Сибирского аналитического центра» Дмитрий Орешин. Он уточняет, что именно в этом городе перенасыщение особенно заметно за счет неправильного расположения торговых центров, в итоге чего большая часть площадей пустует. «В Новосибирске ТЦ часто построены в неудобных местах или соседствуют друг с другом. Синергии это не дает, только создает дополнительные проблемы с привлечением покупателей», — пояснил он.

Впрочем, такой позиции придерживаются не все. По мнению директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, до перенасыщения сибирскому рынку еще далеко. «Профессиональных ТЦ в Новосибирске и других городах Сибири пока немного. Успешны и новые ТЦ — «Мега», «Ройял Парк«, и старые раскрученные объекты — тот же ЦУМ», — говорит она.

Сотрудники компании Regional Real Estate назвали лучшими в плане позиционирования торговые центры «Мега», «Ройял Парк», «Лапландия» (проект компании «АЛПИ« в Кемерове), «Герцен-Плаза» и «Новый Континент» в Омске, «Гудвин» в Тюмени. Одним из ключевых моментов при позиционировании торгово-развлекательного комплекса является подбор пула арендаторов.

Тон процессу подбора арендаторов задает концепция объекта, которая и определяет характер позиционирования будущего ТЦ — его формат, ценовой сегмент, возрастную группу, наличие или отсутствие развлекательной составляющей.

Чтобы стать привлекательным для арендаторов, торговый центр должен продумать концепцию, которая привлечет большой поток посетителей. «Торговый центр должен позиционировать себя правильно, не завышать цены, как это часто бывает. «Высокие« ТЦ плохи не концепцией, а несоответствием уровню жизни населения той местности, где они расположены. В таких ТЦ часто самая низкая посещаемость», — говорит аналитик компании Regional Real Estate Наталья Кошубарова. С этой точки зрения беспроигрышным вариантом является максимально широкое позиционирование: ТЦ должен быть ориентирован на разные категории покупателей, предлагать товар для всей семьи, в разных ценовых категориях.

Кроме того, важна рекреационная составляющая комплекса. «Сегодня торговые центры позиционируют себя как торгово-развлекательные комплексы. Если одной из этих частей будет не хватать, народ туда не пойдет. Семье нужен такой ТРК, чтобы они могли зайти туда утром, а выйти вечером — за конкретной покупкой сейчас ходить не принято», — пояснил Дмитрий Орешин. «Почти всегда интересными оказываются боулинг, кинотеатр, — соглашается с ним Наталья Кошубарова. — Хотя на этапе развития торговой недвижимости, близком к перенасыщению рынка, выбор рекреационной составляющей должен быть особенно взвешенным. Вместо важного конкурентного преимущества ТК может получить большие затраты на неликвидные площади, простаивающие при низком потоке посетителей. В Сибири хорошо известны примеры пустых кинотеатров».

«Концепция может ежегодно корректироваться в какой-либо части с учетом изменений, происходящих на рынке, — добавляет директор по маркетингу и развитию группы компаний «Труд» (ТЦ «Москва», «Бонанза», «Флагман», «Зеленые Купола», «Манхэттен«) Александр Ольшевский. — При подборе учитывается то, как ценовой уровень и качество продукции арендатора вписываются в общий формат ТЦ, насколько привлекателен и значим брэнд арендатора, насколько перспективно его присутствие с точки зрения развития ТЦ в целом. Ключевое понятие здесь — формат: кто-то использует формат крытого рынка, кто-то склоняется к варианту ТРК, кто-то формирует галерею салонов. И в каждом случае есть как плюсы, так и минусы. Соответственно, и своя целевая аудитория: для кого-то решающее значение имеют скидки, для кого-то — брэнды и уровень комфорта при обслуживании».

«Каждый торговый центр имеет одного или нескольких якорных арендаторов, которые являются ключевыми для посетителей комплекса, — говорит второй вице-президент инвестиционной группы «Мамонов» Екатерина Мамонова. — Долгое время такими арендаторами выступали и выступают магазины бытовой техники, супермаркеты продуктов питания. Основным критерием восприятия арендатора в качестве «якоря« является оценка потока посетителей, который он может сформировать».

По словам директора департамента торговой недвижимости компании Hermitage Construction & Management Дениса Густешева, почти во всех ТЦ ставка делается на арендаторов с федеральным брэндом. «Как правило, девелоперы предпочитают привлекать в проект до 80–90% федеральных игроков рынка — известных проверенных «сетевиков«. Оставшиеся 10–20% — это местные представители торговли, которые, например, приобретя франшизу или заключив договор на поставку, получают возможность занять благодатную нишу качественных торговых площадей в городе или лучше развить свой бизнес. Однако далеко не все локальные ритейлеры готовы к тем условиям, на которых им придется работать с арендодателем. Во многих городах-миллионниках уже прижилась практика, когда расходы на отделку помещения арендатор берет на себя. Для городов меньшего масштаба такой поворот событий пока не является нормой — локальные игроки к этому еще не готовы. Так что по сути выбор местных арендаторов не так уж и велик».

Это подтверждает и Александр Ольшевский: «Естественно, что фильтры, которые арендодатель выставляет для поддержания качества наполнения объектов, не вызывают восторга у небольших местных игроков, для которых арендные ставки в центре города могут показаться слишком высокими. Однако выигрывают в итоге все стороны: покупатели получают шопинг весьма высокого уровня, арендаторы — соответствующее своему статусу окружение и все выгоды размещения в знаковых объектах».

Подбором арендаторов может заниматься компания, осуществляющая управление торговой недвижимостью, сам девелопер или посредник. «В том случае, когда девелопер сам осуществляет брокеридж объекта, общение с арендаторами начинается уже на стадии создания концепции ТЦ. Особенно это касается якорных арендаторов — необходимо детальное согласование места, метража, потенциальных соседей», — говорит Денис Густешев.

«Взаимодействие между девелопером и арендаторами может происходить по-разному, — говорит аналитик компании Regional Real Estate Наталья Кошубарова. — На начальном этапе привлечения инвестиций, проектирования объекта возможно общение напрямую. Якорный арендатор может стать ключевым соинвестором, под такого оператора даже могут быть скорректированы проект, технические характеристики здания. Зачастую к заполнению ТК привлекается управляющая компания — структура, которая берет на себя организацию текущей деятельности объекта, привлекает консультантов и брокеров, а также самостоятельно занимается вопросами арендаторского пула, проводит эффективную ротацию арендаторов».

Эксперты утверждают, что если раньше, при низкой концентрации рынка, выбор делали прежде всего владельцы ТЦ, то теперь ситуация меняется в пользу арендаторов. «Сегодня конкуренция между торговыми центрами уже высока, и все якорные арендаторы разобраны», — считает Дмитрий Орешин. С ним согласен директор департамента торговой недвижимости компании Hermitage Construction & Management (в настоящее время реализует проекты по строительству ТРЦ «Jam Молл» в Иркутске и Омске) Денис Густешев, который добавил, что сейчас по всей России насчитывается не более 200 арендаторов, готовых идти в регионы.

УТОЧНЕНИЕ

В № 16 (589) от 25 апреля 2008 года газеты «Континент Сибирь» в статье «Правильный выбор» была опубликована информация о том, что компания HC & MG реализует проект ТРЦ сети «Jam Молл» в Омске. Данная информация ошибочна: к моменту публикации компания HC & MG уже не имела проектов в Омске.