Актуальная тема — ипотека

В ответ на растущую конкуренцию на рынке жилищного кредитования многие кредитные организации расширяют свои линейки ипотечных продуктов и смягчают требования к потенциальным заемщикам. Уже можно взять кредит с нулевым первоначальным взносом, на срок до 30 лет и в неограниченном объеме, с учетом не только собственного дохода, но и заработков членов семьи и даже друзей. Удешевлению кредита способствуют и отмена в некоторых банках требований по страхованию, отказ от услуг нотариуса, а также уменьшение комиссии за выдачу кредитов. В результате доля региональных ипотечных программ в некоторых банковских филиалах достигает 60%. При этом большинство банкиров признается, что хорошее ипотечное предложение не требует адаптации для регионов.

Опрошенные «СУ» участники рынка назвали несколько специфических особенностей жилищного кредитования в Сибири. По оценкам экспертов, «за пределами Садового кольца» ипотека доступна не более чем 5% населения. И это несмотря на то что при сегодняшней стоимости кредитов в 10–14% и официальной инфляции в 11–11,5% ипотека реально обходится заемщикам в 4–5% годовых с учетом страховых выплат, а то и дешевле.

В Сибирском федеральном округе по количеству привлеченных клиентов пока лидируют банки, работающие в системе АИЖК. Конкурентным параметром этой программы является длительный срок — до 27 лет — банковского кредита. Это делает займы более доступными для клиентов. Почти 80–90% заемщиков в регионах настроены на досрочное погашение кредита, и банки, как правило, предоставляют им такую возможность.

На пике популярности в регионах находятся так называемые ипотечные площадки, где в одном месте находятся все специалисты, необходимые для проведения сделки по купле-продаже квартиры: банки, строительные компании, риэлтеры, юристы, а также ипотечные брокеры, оказывающие услуги по сопровождению всей сделки с выбором оптимальных условий для заемщиков. В Сибирском Сбербанке России уверены, что этот формат позволит в 2006 году увеличить объем ипотечного портфеля банка на 3 млрд рублей. Для сравнения: в 2004 году портфель вырос до 2,1 млрд, а в 2005 году — на 1 млрд рублей.

Еще одной особенностью региональной ипотеки, по мнению аналитика ИК БКС Дениса Мухина, является большая популярность рублевых кредитов. Хотя собеседник «СУ» отмечает, что с точки зрения эффективности использования средств и динамики курса доллара сегодня выгоднее брать ипотечные займы в валюте США. А заместитель директора Департамента аудиторских услуг по вопросам финансовых институтов Аудиторско-консультационной группы «Развитие бизнес-систем» (РБС, Москва) Светлана Тинкельман отмечает, что в регионах довольно часто наблюдается подмена понятия «ипотека». «У большинства жителей регионов Сибири нет такого стабильного и высокого уровня доходов, как в Москве, который может позволить людям покупать квартиры в кредит и представлять в банки весь пакет необходимых документов. В итоге на покупку жилья идут более дорогие потребкредиты, которые получить гораздо проще», — говорит эксперт.

Приспосабливаясь к заемщикам

Участники рынка расходятся во мнениях, насколько необходимо адаптировать ипотечные программы к региональным условиям. «Для нас достаточно представлять в регионе федеральную ипотечную программу и собственную программу банка, которая по многим условиям коррелирует с федеральной», — признается заместитель управляющего Западно-Сибирским филиалом Собинбанка Дмитрий Синицын. Единственная региональная особенность, по его мнению, может заключаться в финансовой поддержке заемщиков из некоторых социальных групп как инструменте государственной жилищной политики. Подобные программы после старта национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» набирают обороты.

Второго августа 2006 года итоги тендера по выбору банков, через которые будут перечисляться федеральная и региональная субсидии на покупку квартир для молодых семей, подвела администрация Кемеровской области. В итоге квартиры получат 670 семей. 25 августа итоги аналогичного конкурса подвела администрация Новосибирской области, и в ближайшее время 130 семей получат субсидии. 29 августа свое решение объявила администрация Алтайского края. Предусмотрено, что на эти деньги новоселье смогут справить 407 семей.

В РБС также соглашаются, что у банков в регионах нет необходимости заниматься адаптацией своих программ. Светлана Тинкельман говорит о появлении тенденции, согласно которой люди, имеющие хороший уровень дохода, стремятся купить квартиры в Москве и Санкт-Петербурге у головных офисов кредитных организаций, то есть фактически идет внутренняя миграция платежеспособных клиентов. «Если говорить о коммерческой ипотеке (социальные программы индивидуальны для каждого региона), то больших различий нет. Точнее, банки ориентированы на конкурентную среду, а также стоимость недвижимости и доходы населения, — комментирует аналитик инвестиционной компании «ФИНАМ« Сергей Фильченков. — Как правило, высокая конкуренция и низкие доходы населения влияют на снижение ставки ипотечного кредитования, низкая стоимость недвижимости, напротив, ее увеличивает, так как банки стремятся максимизировать свой доход. Впрочем, большинство банков устанавливает единую ставку для всех регионов».

К адаптации, по мнению ряда банкиров, можно отнести то, что почти каждая кредитная организация предлагает на региональном рынке несколько модификаций ипотечного кредитования, в том числе кредитование долевого строительства, приобретение загородной недвижимости. Начальник отдела по работе с частными клиентами Сибирского ТУ ОАО «АКБ «РОСБАНК» Альбина Бартушка также отмечает, что кредитные организации постоянно модифицируют условия программ ипотечного кредитования — снижают ставки, размеры первоначального взноса. «Одной из особенностей программы ипотечного жилищного кредитования в РОСБАНКе является схема межрегионального кредитования, которая позволяет заемщику приобрести квартиру в любом регионе России благодаря развитой сети подразделений банка и учету полного дохода заемщика при расчете максимального размера кредита. Кроме того, к рассмотрению могут приниматься и доходы, не подтвержденные документально», — говорит Альбина Бартушка. «Мы оценили, что людям нужны приемлемый размер первоначального взноса, линейка рублевых кредитов, длинные сроки кредитования и возможность свободного подтверждения дохода. Это общие для регионов принципы, которые мы и реализовали в нашей ипотечной программе. Именно поэтому доля регионов в ипотечном портфеле банка составляет около 60%. С начала текущего полугодия ипотечный портфель банка вырос более чем в два раза и превысил 5,5 млрд рублей, — отмечает региональный директор Инвестиционного банка «КИТ Финанс« Александр Сабаев. — Дополнительные особенности каждого региона связаны, например, с порядком регистрации сделок с недвижимостью, расчетами и так далее. Безусловно, банк учитывает эти особенности, так как только в этом случае можно рассчитывать на бесперебойную выдачу кредитов. В основном программы адаптируются к рынку исходя из этих условий».

Новосибирск лидирует

С 2000 года в Новосибирске, первом из городов Сибирского федерального округа, начала реализовываться программа жилищного кредитования в рамках Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). В 2005 году в городе, а также впервые в СФО взяла старт программа ипотечного кредитования в иностранной валюте. В конце 2004 года в Новосибирске появился первый региональный ипотечный центр. Пионером всех этих программ был банк «Сибконтакт». В итоге на конец 2005 года средняя сумма кредита в Новосибирске составляла 800–900 тыс. рублей. В настоящее время порядка 30 кредитных организаций Новосибирска предлагают более 100 ипотечных программ.

Достаточно хорошими темпами развивается жилищное кредитование в рамках АИЖК в Барнауле и Томске. Количество выдаваемых кредитов в этих городах аналогично новосибирским, но суммы кредита почти в два раза меньше — в среднем 400–500 тыс. рублей.

Эксперты отмечают большие перспективы развития ипотеки в Кемерове, где инвестиции в строительство привлекаются за счет размещения областных займов. В конце августа регион разместил второй заем объемом 1 млрд рублей, а в двадцатых числах сентября губернатор области заявил о том, что рассматривается возможность третьего займа.

Конкуренция обеспечит рост

Прогнозируя развитие ситуации, Сергей Фильченков отмечает, что рост региональной ипотеки в среднесрочной перспективе будет держаться на уровне 30% в год. Сегментируя направления роста, Альбина Бартушка добавляет, что из-за снижения размера процентной ставки для заемщиков, которые уже взяли ипотечный кредит, вскоре станет актуальным перекредитование под меньший процент. В РОСБАНКе также уверены, что ужесточение конкурентного фона в связи с увеличением числа игроков на рынке скажется на дальнейшей либерализации условий программ кредитования банков: снижении ставок по кредитам, увеличении сроков кредитования, снижении размеров первоначального взноса и так далее. А Денис Мухин считает, что на рынке появится еще больше социально ориентированных программ, которые будут реализовываться банками совместно с администрациями регионов и городов. Эксперт также прогнозирует рост интереса к ипотеке со стороны руководителей предприятий. «Где сильнее промышленность и есть крупные компании, там эти проекты будут работать наиболее активно, и это будет региональной особенностью ипотеки в территориях Сибири», — считает Денис Мухин.

Впрочем, все опрошенные «СУ» участники рынка отметили, что без адекватного решения строительного вопроса на бурное развитие ипотеки в регионах вряд ли стоит рассчитывать. Именно поэтому одним из факторов, который может способствовать росту ипотечного рынка в Сибири, участники рынка называют более тесное сотрудничество банков со строительными компаниями.